Sadece bir kişinin miras üzerinde hakkı varsa o kişi, söz konusu gayrimenkulü kendi kararı ile kiralayabilir. Ancak gayrimenkul birden fazla kişiye kalmışsa kiraya verme konusunda tüm varislerin görüş birliğinin olması gerekir.
Kanun'un 688. maddesine göre “Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.” Bununla birlikte, Medeni Kanun paydaşa, kendi payını kiraya verme yetkisi vermemektedir.
Paylı Mülkiyette Gayrimenkulün Kiraya Verilmesi
Paylı mülkiyette ise; pay ve paydaş çoğunluğu ile gayrimenkul kiraya verilebilir. Burada tüm ortakların rızası değil, payların ve paydaşların çoğunluğu ile kira ilişkisi kurulabilir.
Hisseli tapu, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olmak üzere iki farklı şekilde ortaya çıkabilir. Hisseli tapusu olan gayrimenkulun, tek bir paydaş (veya ortak) tarafından kiraya verilmesi olanaksızdır. Dolayısıyla sizin gayrimenkul için yaptığınız sözleşme geçersiz olacaktır.
Bilindiği üzere, paylı mülkiyet konusu taşınmazların kiraya verilmesi TMK'nun 691. maddesi uyarınca pay ve paydaş çoğunluğuna bağlıdır. İki paydaşlı taşınmazlarda, bir paydaşın taşınmazı üçüncü kişiye kiraya vermesi durumunda, hiçbir zaman paydaş çoğunluğu sağlanamayacağından, oybirliğinin gerekli olacağı kuşkusuzdur.
İlgili 30 soru bulundu
Sadece bir kişinin miras üzerinde hakkı varsa o kişi, söz konusu gayrimenkulü kendi kararı ile kiralayabilir.
Elbirliği ile mülkiyette (misalen söz konusu mülk ölen kişi adına kayıtlıdır ve mirasçılara intikali gerçekleşmemiştir) tüm paydaşların kira sözleşmesine imza koymaları şart, aksi halde çoğunluk bile imzalamışsa sözleşmeyi örtülü ve açık bir şekilde kabul etmeyen hissedar kiracıyı tahliye ettirebiliyor.
KMK'nın 45. maddesindeki düzenlemeye göre apartman ve sitedeki ortak alan, yer ve tesislerin kiraya verilebilmesi için Kat Malikleri Kurulu'nda oybirliğiyle karar alınması gerekir. Bir tek kat maliki bile karşı gelse kiraya verilemez. Buradaki oybirliği, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin oybirliğidir.
Davalı, kiracı olduğunu savunmuşsa da; Medeni Kanunun eski 624, yeni 691. maddeleri uyarınca paylı mülkiyette geçerli bir kira sözleşmesinden söz edilebilmesi için kiralayanların taşınmazda pay ve paydaş çoğunluğunun bulunması zorunludur.
Tapuda kira şerhi varsa, kanun gereği zaten kira sözleşmesini süresi dolana dek devam ettirmek ile yükümlüsünüz. Tapuda şerh yoksa ve evi tahliye etmek istiyorsanız, kiracıya tapu devrinden sonra en geç 1 ay içinde bir ihtarname göndermeniz gereklidir.
3. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir? Kira tespit davasını, taşınmazın maliki, taşınmazı kiralayan, kiracı veya eğer bunlar ölmüş ise yasal mirasçıları açabilir.
Paylı mülkiyete konu eşyanın kiraya verilebilmesi için, kural olarak pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmiş olması gerekmekle birlikte, bu kuralın her iki yönde istisnalarının var olduğunu kabul etmek gerekir.
Hisseli gayrimenkullerde kimin taşınmazın hangi bölümüne sahip olduğu belli değildir. Taşınmazın bütün bölümlerine tüm hissedarlar ortaktır. Bu nedenle tüm hissedarlarla ortak bir anlaşmaya varmadığınız sürece, gayrimenkulün bir kısmını bile kullanma hakkına sahip değilsinizdir.
Hissedarlar kendilerinden habersiz bir şekilde tapunun hissesinin üçüncü bir kişiye satıldığını öne sürerek tapu devrinin iptalini isteyebilirler. Bu durumda mahkeme tapu tescil işlemini iptal edecektir. Ancak süreç öyle basit bir iptal kararı ile tamamlanmaz. Satışı yapılan hisse payı ortaklara satılır.
Kira sözleşmesinde kiraya verenin malik olması gerekmez. Kiralanan taşınmazın ister paylı mülkiyete isterse elbirliği halinde mülkiyete tabi olsun paydaşlardan biri taşınmazın tamamını ya da kendi hissesini diğer paydaşa ya da üçüncü kişiye kiraya verebilir.
Mirasın intikali gerçekleştikten sonra varisler arasında görüş birliği varsa satış işlemi gerçekleştirilebilir. Miras kalan gayrimenkulün satışı için varislerin her birinin nüfus cüzdanı fotokopisi ve veraset belgesinin ibraz edilmesi gerekmektedir.
Kira bedelinin tespiti davasını hem kiralayan hem de kiracı açabilir. Kiracı, fazla olan kira bedelinin düşürülmesi; kiralayan ise düşük kira bedelinin arttırılması amacıyla tespit davası açabilir. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir.
Elbirliği halindeki mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi için öncelikli olarak miras sahibi olan bütün hissedarların imza atması gerekir. Bu işlemin doğal sürecidir yani tüm hissedarlar gelip imza atarlarsa elbirliğiyle halindeki mülkiyet paylı mülkiyete otomatikman dönüşmüş olur.
Hisseli tapu, paylı mülkiyette bulunan bir gayrimenkul ise ortaklardan her biri kendi payını üçüncü kişilere veya ortaklardan birine devredebilir. Ancak bir ortağın kendi payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların Medeni Kanun'dan kaynaklanan ön alım hakkı (şufa hakkı) bulunmaktadır.
Bir diğer deyişle; KMK'nun 45. maddesi uyarınca; ortak yer ve tesisler, tüm kat maliklerinin OYBİRLİĞİ ile verecekleri bir kararla kiraya verilebilir. Aksi halde, kat maliklerinin her birinin kiracının müdahalesinin önlenmesini mahkemeden isteyebilme hakkı bulunmaktadır.
Kurucu Avukat
Türk Borçlar Kanunu'nun 322/2 fıkrası uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıların, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiralayamayacağı ve kullanım hakkını devredemeyeceği şeklinde hüküm altına alınmıştır.
Kat maliklerinin bir kısmının ortak alan işgali yapması durumunda tazminat talebiyle dava açılamaz. Ancak söz konusu durumun ortaya çıkması halinde yazılı ihtarname ile ilgilinin uyarılması gerekmektedir. İhtara rağmen bir işlem gerçekleştirilmemişse Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açılması mümkündür.
Tahliye taahhüdünün varlığına rağmen kiracı evden çıkmıyorsa, kiraya veren bu sebebe dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Kiracının verdiği taahhüdün yazılı olması gereklidir. Kiracı bu taahhüde rağmen taşınmazdan çıkmazsa, kiraya veren icraya başvurarak veya dava açmak suretiyle çıkarabilir.
Ev sahibinin kiracıyı hiçbir sebep göstermeksizin evden çıkarması için sözleşme süresinin bitmesini beklemesi ve ardından 10 uzama yılının geçmesini beklemesi ev sahibi için yasal zorunluluktur. Bahsedilen süre dolmadan olağan yollarla kiracıyı hemen çıkarması mümkün değildir.
Fakat bunun için, ilgili tadilat gerekli olmalı ve bu esnada kiracının evde yaşaması mümkün olmamalıdır. Bu şartlar olduğu takdirde, 1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi sorusunun cevabı da evet olacaktır. Bunun için, sözleşme süresi dolunca kiracıya tahliye davası açılmalıdır.
Benzer sorularSıkça sorulan sorular
DuyuruReklam alanı
Popüler SorularSıkça sorulan sorular
© 2009-2024 Usta Yemek Tarifleri